COSA SONO E COME SI SANANO

Si possono verificare diverse tipologie di difformità all’interno ed all’esterno degli immobili, spesso questo non vuol dire che si sono commessi “abusi” ma a volte si sono eseguiti lavori con leggerezza o può capitare che si siano eseguiti lavori in epoche remote quando la normativa era più flessibile o semplicemente perché al tempo dell’esecuzione delle opere gli elaborati grafici erano meno accurati e pertanto, carenti, secondo gli standard attuali, di alcune informazioni per cui ad oggi ci si ritrova a dover sanare situazioni pregresse anche non conosciute; proviamo a fare una casistica delle difformità che il nostro studio si è ritrovato a sanare:

• Difformità interne alle unità immobiliari non riguardanti opere strutturali;

• Difformità di prospetto ad esempio per vani finestre e/o porte finestre difformi;

• Difformità interne alle unità immobiliari, anche riguardanti opere strutturali, come ad esempio apertura o chiusura di porzioni di solaio per eliminazione o incremento di scale di collegamento;

• Opere esterne quali Piscine - tettoie realizzate in assenza di titolo abilitativo;

• Opere esterne di prospetto o di distribuzione esterna, piscine, tettoie realizzate senza titolo in ambiti con vincolo paesaggistico od in ambiti ricadenti in Carta per la qualità;

• Ampliamenti o diverso uso degli ambienti interni con destinazione non Residenziale;

• Comunicazioni di lavori iniziati in assenza di titolo abilitativo – in corso ed ascrivibili alle categorie edilizie per le quali si possa presentare la domanda;

Quelle indicate sono solo alcune delle difformità che si possono ritrovare nella casistica dei beni da sanare.
La capacità e l’esperienza del tecnico a cui ci si rivolge è l’individuazione della modalità e della pratica da utilizzare ( tra i titoli esposti nei paragrafi precedenti), e nel dare al cliente le giuste indicazioni senza cercare di barcamenarsi, trovando per il cliente la via più sicura, che a volte non è la più veloce e quella che lo garantisce di più dal punto di vista economico.
Vi sono nell’elenco riportato alcune difformità che possono essere sanate solo mediante IL RIPRISTINO della situazione ante operam, in questo caso occorre porre l’attenzione sulla necessità COMUNQUE di presentazione di una pratica edilizia idonea che attesti senza ombra di dubbio l’avvenuto ripristino.
Si consiglia di diffidare di chi suggerisce la semplice variazione catastale con graficizzazione delle difformità che non costituisce sanatoria edilizia ed anzi è un mero palliativo senza alcun fondamento.

COME SI PRESENTA E DOCUMENTI NECESSARI

Una volta determinata la tipologia di pratica e di iter da seguire sarà preparata tutta la documentazione.
La sanatoria potrà essere semplice ed immediata quando trattasi di opere sanabili con CILA, potrà essere soggetta ad applicazione della Legge regionale n. 22 del 2008 art. 22, in caso di SCIA in sanatoria, che recepisce il concetto di “silenzio- rifiuto” e pertanto il tecnico incaricato si dovrà premurare di far ottenere al cliente il silenzio assenso; Potrebbe essere necessario ottenere pareri di organi superiori quali le soprintendenze quando trattasi di immobili ricadenti in ambiti di tutela.
Anche per la regolarizzazione delle difformità risulta importantissimo il SOPRALLUOGO da parte di un tecnico abilitato e l’esecuzione di un rilievo accurato e di una documentazione fotografica comprovante lo stato dei luoghi. Le sanzioni da corrispondere per la sanatoria sono determinate dalla Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 44 del 2011 e sono commisurate alla tipologia di sanatoria, alla grandezza degli edifici ed alla zona urbanistica.

Necessari all’inoltro della pratica sono i seguenti documenti:

• Planimetria catastale ultima in atti dell’unità immobiliare;

• Importantissima è la documentazione relativa alla storia urbanistica dell’immobile senza il quale non è possibile compilare la relazione tecnica asseverata;

• Copia dell’atto di provenienza dell’immobile o contratto di locazione;

• Fotocopia di un documento di identità del richiedente;

Indicati solo alcuni dei documenti da fornire al tecnico, in base alla tipologia di immobile, ed alla tipologia di lavorazione, indichiamo direttamente nel preventivo tecnico economico la lista completa della documentazione necessaria. Data la natura peculiare della pratica in sanatoria, sia essa per opere iniziate senza titolo, o per opere ultimate alla data di presentazione della stessa, il pagamento della reversale e delle sanzioni deve essere, da parte del committente, effettuato prima della protocollazione della pratica affinché essa sia efficace a tutti gli effetti.