Il D.L. 76/2020 ha introdotto nel T.U.E. il concetto di “stato legittimo” dell’immobile, concetto già utilizzato, nella prassi di molti Uffici tecnici comunali, per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di un intervento edilizio ovvero, proprio nel settore Immobiliare, per la verifica della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di alienazione (nuovo comma 1-bis dell’art. 9-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U.E possiamo evidenziare due epoche che differenziano le modalità di rilascio dello stato legittimo:
per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale è o era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito: - dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione - ovvero da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, titoli così come integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (ad es. edifici ante legge 1150/1942 o ante L. 765/1967 al di fuori dei centri urbani e zone di espansione), lo stato legittimo è quello desumibile: - dalle informazioni catastali di primo impianto - ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio,o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza - dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La Disciplina che regola L’attestazione di stato Legittimo si ricava, indirettamente, dalla disposizione dell’art. 34-bis, c. 3, T.U.E., nel testo introdotto ex novo dall’art. 10, c.1, lett. p) D.L. 76/2020
CHI LO RILASCIA competente ad attestare lo stato legittimo di un fabbricato è qualsiasi tecnico abilitato (ossia qualsiasi tecnico abilitato alla predisposizione e presentazione di progetti edilizi ed iscritto ad un Ordine Professionale: geometra, ingegnere, architetto)
QUANDO SI RILASCIA l’attestazione può essere resa: - o in occasione della presentazione di una nuova pratica edilizia e quindi nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie - ovvero, ai fini della commerciabilità dell’edificio, mediante apposita dichiarazione asseverata da allegarsi agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Non vi è dubbio che la dichiarazione asseverata faciliterà i trasferimenti immobiliari in tutti quei casi in cui vi siano incertezze e/o dubbi circa la regolarità edilizia ed urbanistica del bene negoziato e ciò nell’interesse: - sia dell’acquirente che non intenda incorrere, successivamente all’acquisto, in sanzioni di carattere amministrativo (stante la natura “reale” delle sanzioni per abusi edilizi che seguono il bene) o che non intenda vedersi preclusa la possibilità di presentare nuovi progetti edilizi o di fruire di bonus fiscali (art. 49 T.U.E) - sia (e forse soprattutto) del venditore che voglia evitare il rischio di incorrere in azioni risarcitorie qualora emergano irregolarità edilizie delle quali ignora l’esistenza.
