Loading...
pubblicato il: 09-04-2024
PROPOSTA Salva-case 2024
Con grande attesa ed un pizzico di curiosità leggiamo negli ultimi giorni che è allo studio del Governo – e più precisamente del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mit) un provvedimento il cui scopo dichiarato è quello di rendere più facilmente sanabili alcuni interventi edilizi realizzati nel corso degli anni, anni in cui le normative hanno visto l’avvicendarsi di un nuovo Piano Regolatore, almeno per la Città di Roma, l’emanazione del Testo Unico, l’uscita e poi la successiva abrogazione di Leggi regionali, nonché alcuni Decreti semplificativi, va da se che a volte la regola della “doppia conformità” risulta inapplicabile e per questa ragione alcuni immobili non possono essere sanati e queste “irregolarità” a volte lievi, a volte importanti “immobilizzano” il mercato immobiliare, impedendo non solo la vendita degli immobili ma anche la loro ristrutturazione.
Attenzione il decreto in studio da parte del MIT non sembrerà riguardare la possibilità di sanare opere di nuova costruzione ma potrà essere uno strumento di sanatoria per alcuni interventi di minore rilevanza, che siano tali da presentare delle difformità rispetto ai titoli abilitativi edilizi in base a cui sono stati eseguiti. Sicuramente quindi ci potrebbe essere l’Apertura di una “Finestra” che consentirà tramite la presentazione di una CILA o una SCIA di poter regolarizzare, dopo aver pagato i relativi oneri concessori e di urbanizzazione ( se necessari) quanto al momento non è possibile fare con le leggi “ordinarie.
Grande importanza rivestirà la possibilità legata ai cambi di destinazione d’uso che di fatto potranno rendere più snelle le procedure per il riutilizzo del patrimonio esistente senza ulteriore consumo del suolo, andando così ad aumentare quanto già in essere attraverso le norme di Piano o le leggi regionali quali quelle sulla Rigenerazione Urbana. Tornando sul tema delle irregolarità, possiamo evidenziare tre livelli di difformità:
• difformità formali, dovute essenzialmente a difficoltà di interpretazione delle norme vigenti;
• difformità interne, come quelle riguardanti tramezzi, porte, soppalchi, ecc.;
• difformità più gravi e non sanabili a causa del principio c.d. della doppia conformità: si tratta del principio, stabilito dall’art. 36 del T.U. edilizia, secondo cui l’abuso edilizio può essere sanato in via ordinaria solo “se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Analizzando i tre livelli di sanatoria "Salva-casa" ipotizzati dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il primo livello (difformità formali) è, tutto sommato, quello che presenta minori problemi. E che spesso è già sanabile attraverso l’applicazione dell’art. 34 BIS del Testo Unico dell’Edilizia, vi sono però a volte casi in cui non è applicabile questo articolo ad esempio per vincoli sopraggiunti ed allora è auspicabile che il Salva Casa possa intervenire sulle modalità “straordinarie” in ausilio a quelle Ordinarie. Perché possono trovarsi queste discrepanze? Per spiegare il fenomeno basti pensare che, prima della Legge n. 10/1977, c.d. "Legge Bucalossi", non era prevista la procedura per effettuare le cc.dd. varianti in corso d’opera, per cui le modifiche venivano comunque realizzate dando luogo, però, a difformità rispetto al progetto già presentato. Il secondo livello individuato nella proposta allo studio del Mit è relativo alle difformità realizzate all’interno degli immobili, che non siano puramente formali. Anche qui occorrerà intervenire sulla casistica “straordinaria” ovvero quella attualmente non sanabile con una CILA, tipo l’ampliamento di una cantina ancorchè fuori sagoma, la realizzazione di un soppalco, eventuali differenti altezze delle coperture, elementi attualmente non riconducibili a nessuno degli interventi di cui all’art. 3 del Testo Unico.
Il terzo livello di difformità su cui si vuole intervenire con la sanatoria tratta quelle difformità la cui sanatoria in via ordinaria - ai sensi del citato art. 36 T.U. Edilizia - è attualmente impedita dalla regola della doppia conformità. Per ora, naturalmente, si tratta solo di proposte, che devono ancora giungere sul tavolo del Governo e prendere forma di un vero e proprio disegno di legge che attraverso le linee guida possano indicarci la giusta strada da intraprendere.
Particolare attenzione sarà da rivolgere ai beni tutelati da vincoli di Piano Regolatore, Paesistici o paesaggistici per capire come intervenire in questi ambiti.